BAKIM SISTEMI
Bakım sisteminde iki tür yaklaşım vardır. "Arıza olduğunda tamir et" yada koruyucu bakım, ilk yaklaşımdaki arıza kavramı genellikle çalışan sistemin tamamiyle durmasından sonra bakım yapan anlayıştır. Bir benzetme yapacak olursak ölmüş hastaya yeniden canlandırma için kalp masajı yapmaya benzer. Türkiyede en çok izlenen yöntem, daha ucuz olduğuna inanılan ilk yöntemdir.Bu yaklaşımın biraz daha gelişmişi, şikayetler başladıktan sonra gereken tedbirleri almaktır. Yani hastalıkbelirtilerini gösterir, hasta ölmeden mümkün olan tedaviler gerçekleştirilmeye çalışılır. Burada da artık hastalık başlamış, hastanın normal hayatındaki verimliliği düşmüştür.
Bina yöntemi sistemlerinde gereken iyi bakım yönetim ise yukardakilerin yanı sıra, koruyucu hekimliğe benzetilen koruyucu bakımdır. Koruyucu bakım ön bakımların düzenli yapılması belirli aralıklarla cihazlarda gereken testlerin yapılması (check-up) ve aksaklıklar tespit edilirse düzeltilmelidir.
Yöntemler geliştikçe sanılanın aksine işletme maliyeti artmamakta tersine düşmektedir. Koruyucu bakımın gerçekleştirilmemesi halinde cihazın devre dışı kalması durumunda ortaya çıkacak olan sonuçlar gayet açıktır, müşterileriniz kaçar, fabrikanız üretimi durdurur, tekrar çalıştırılabilmesi içinçok büyük paralar ödemeniz gerekebilir. Bu bir buz dağının sadece üstüdür.
En temel koruyucu bakım kuralları temizlik, gevşemelerin önüne geçmek, uygun yağlama ve cihaz güvenliğiyle ilgili malzemelerin çalışır durumda olmasıdır. Özellikle çok az teknik bilgi gerektiren ve ucuz iş gücüyle gerçekleştirilebilen temizliğin fonksiyonlarına dikkat edelim. Kirli cihazlar, ısı transferini ve sıvı akışını engeller ve yavaşlatır. Bu açıkça daha çok enerji harcamanız demek olacaktır. Gevşemiş cihazlar ise, yağ ve soğutucu sıvı kaybını hava su ve pisliğin kolayca cihazların içine girmesine ve kirlenmeye yol açacaktır.
Hava ve su bazı maddelerin, örneğin soğutucu sıvılar gibi karakteristiklerinin değişmesine, korozyona ve etkinlik kaybına neden olacaktır: Yağlamanın düzenli yapılması ise, dönene aksama karşı oluşan direncin gereksiz artmasının önüne geçeceği ve enerji kaybını önleyeceği açıktır. Bilindiği gibi bu direncin çok artması halinde cihazların yanmasının ya da parçalanmasını gündeme getirebilir.
Termostat, presostat, sınır anahtarları vb. gibi cihazların işlevlerini devam ettirebilir durumda olmasına dikkat etmek gerekmektedir. Bazan bu termostat olmadan da bu sistem zaten çalışıyor, o yüzden söktük gibi deyimlerle karşılaşılabilmektedir. Bakım işlemi pek çok planlama ve hesabı da birlikte getirmektedir. En önemlilerinden biri işgücü planlamasıdır.
Türkiye'de iş gücü çok ucuz olmasma rağmen, bu iş gücünün kalitesi de oldukça düşüktür. Bu durum iş gücü planlamasının her koşulda gerektiği anlamına gelmektedir. Bakımla ilgili bazı tanımları sıralarsak:
îş gücü: adam/ saat, adam/gün hatta adam/hafta gibi terimlerle ifade edilebilir.
îş gücü kapasitesi: iş gücü kapasitesi on an sahip olduğumuz iş gücünün ne kadar süresini ne kadar yüzde ile planlanmış olduğunu gösterir. Sanıldığının aksine % 100 dolu olmak en etkin kullanım değildir. Acil, planlanmamış işler içinde belli bir boşluk bırakmak gerekmektedir.
Planlanan iş başlangıcında kayma süresi: Planlanan her hangi bir bakım işinden önce mümkün olan en uygun sürede boşluk bırakmak gerekmektedir, iki yada üç günlük kaymalar, planlanmamış ciddi arızaların oluşması durumunda, tüm bakım gücümüzü koruyucu bakıma aktarma durumundan kurtulmamızı sağlayacaktır.
İş Emri: Bakım personeline ne iş yapılacağını bildiren dokümandır. Üzerinde işin tanımı, hangi malzemelerin gerektiği, özel araçlar, gereken süre vb. gibi bilgileri içeren bir formdur. Eğer gereken tüm bilgi sağlanmazsa iş emri değil iş isteği olur. Görüldüğü gibi iş emirleri iyi bir bakım sisteminin önemli parçasıdır.. Koruyucu bakımla ilgili iş emirleri, bakım sisteminin kendisi tarafından üretilirken çalışma saatleri, arızaların değişik türlerine göre oluşan saat toplamları vb. gibi bina otomasyon sisteminin sağladığı bilgiler kullanılabilir, iş isteği ise bina otomasyon sistemi, telefon santrali, internet ve intranet, interaktif televizyon yada arıza bilgilerini toplayıp tasnif eden bir operatörden gelebilir.
Bu farklı formattaki iş isteklerini tasnif etmek için awk, peri, ced gibi özel yazı işleme dilleri kullanılmaktadır. Bu diller yazıların farklı dillere tercümesinde, farklı haberleşme sistemleri için tercüman programlar oluşturmada, internette değişik raporları almada, elektronik posta hizmetlerini tasnif etmede de kullanılmaktadır. İş isteği haline dönüştürülen bu mesajlar, bu diller tarafından tasnif edilip anlaşılabilir hale getirilmekte, analaşılamayanları ise işaretleyip opertatörün işlemesine sunmaktadır.
Operatör bu az sayıdaki mesajı tasnifleyip iş isteği olarak bakım sistemine göndermektedir. Bakım sistemi bu istekleri iş emri halinde teknisyenlere aktarmaktadır. İş emirleri normalde kağıt üzerine basılmış olarak çıkarken, bazı sistemlerde teknisyenin ekrandan bakarak, ihtiyacı varsa dökülmesi yoluna gidilmektedir. Bu şekilde önemli miktarda kağıt tasarrufu sağlanabilmektedir.
Öncelik Belirleme: Bakımla ilgili kaynaklarımız sınırlı olduğu için, yapılacak işlere uygun önceliklerin tanımlanmaı gerekmektedir.
Malzeme Sağlama : Her hangi bir malzemeye ihtiyaç olduğu zaman, kesintisiz servis sağlamanın en temel gereklerinden biridir.
İş Planı: Niye, ne, kim, nerede, ne zaman, nasıl gibi sorulara yanıt veren bir plandır.
Zamanlama : Herhangi bir peryoda ilişkin öncelikleri ve kaynaklan veren bir plandır.
Yapılacak işler listesi: Yapılması planlanan ama henüz bekleyen işlerin listesidir.
Kontrol Raporları : Hangi işin ne fiyata yapıldığına ilişkin raporlardır.
Masraf Dağıtımı : Maliyet merkezleri, departmanlar, birden çok binalı komplekslerde binalar üzerinde oluşan maliyetlerin belirlenmesi. Bakım programlarının oluşturulmasında daha işin başında planlanması gereken konulardan biridir.
Cihaz Tanımlan : Cihazların guruplanması, kullanılan parçaların etiketlenmesi ve tanımlanması ve bilgisayara ağaç yapısında girilmesini sağlayan bilgilerdir.
Personel Listesi: Personelle ilgili tammlar, maliyetleri ve çalışma süreleriyle ilgili bilgiler.
Parça listesi: Parça listesi malzemelerin etiketlendirilmesini, tasnif edilmesini, sayılarını ve yerlerini, fiyatlarını tanımlayan kayıtlardan oluşmuş bir listedir.
Arıza listesi: Cihazın tamamiyle yada kısmen durmasına neden olan arızaların listesidir. Arızaların, neden, ne zamana olduğu yada ön belirtileri gibi kayıtların tutulduğu bir listedir.
Çözüm listesi: Oluşan arızaların nasıl ve kim tarafından ne kadar sürede çözüldüğünü gösteren listedir, iş emirlerinde pek çok bilgi tanımlanmış olmasma rağmen, yeni neden ve çözümlerin kayıtlara geçmesi açısından önem taşımaktadır.
Bakımı yapılan cihazın değeri, ekonomik katkısı, toplam enerji tüketimi, bakım maliyeti, iş gücü maliyeti/malzeme maliyeti oranı, cihazların toplam çalışma süreleri içinde arızalı kaldığı süreler bakımın kalitesini belirlemede kriterler olacaktır, problemlerin nedenleri, oluş sıklıkları kaliteyi belirleyen unsurlardır.
Düzeltici Bakım : Koruyucu bakım, peryodik bakım, arızalı cihazın tekrar çalıştırılması gibi kavramlar oldukça yaygın bir biçimde bilinmesine rağmen aşağıdaki kavramlar pek açık değildir. Orjinal tasarımda yeni teknolojileri kullanarak yapılan ufak değişiklerle daha güvenilir ve arızaları ortadan kaldıran sistem çözümlerine ulaşmaktır. Bazan arızaların tamamen kaldırılmaları mümkün değilse, mümkün olan en az değere indirmek gerekmektedir.
Kestirimci bakım: Ölçülen fiziksel değerlerdeki belirli değişiklerin, bir arıza belirtisi olduğunu anlayıp, ortadan kaldırılmasına ilişkin çalışmanın yapılmasını sağlayan bir yöntemdir. Bina yönetim sistemindeki duyar elemanlar bunlarla ilgili çok önemli bilgiler verecektir. Bu yöntem cihazı söküp, dağıtmadan iç aksamdaki arızalan analiz etmeye yönelik yöntemler içermektedir. Böylece daha büyük, ciddi anzalar olmasının önüne geçilebilir. Basınç, seviye, sıcaklık, arıza istatistiklerin yanı sıra geliştirilen yeni bir teknik titreşim analizi kullanmaya başlamıştır. Bu yöntem cihazlarla ilgili koruyucu bakım sürelerinin peryodunun iki kattan daha fazla uzatmaktadır.
Bakımla ilgili diğer tanımlar:
Bakım maliyetleri de enerji maliyetleri gibi büyük önem taşımaktadır, bakım bütçesi kabaca cihaz ya da sistemlerde yapılacak değişikliklerin oluşturacakları maliyet olarak açıklanabilir. Fiziksel değişiklikten kasıt, yer değiştirme, yağlama, temizlik, ayarlama ve arızaların giderilmesi vb. gibi tanımlanabilir.
İş gücünün zaman ve mekan olarak uygun dağıtımı, fazla mesainin azaltılması, personel sayısının kontrolü ve iş gücünün tam olarak doldurulması bu hesapta önemli bir yer tutmaktadır. Tamir yada yenileme kararlarıda önemli bir planlama gerektirmektedir.
İş gücü planlamasmdaki önemli bir zorluk yaptıkları her işin acil olduğuna inanmaları yada öyle olduğunu iddia etmeleridir. Bunun önüne geçmenin en temel yolu, her bir cihaz ve alt sistem için, hangi işin ne kadar yapıldığının tasniflenmesidir. Yani gerçekten acil işler planlı işlerden ayrılmalıdır. Bu planlı ve düzenli yapılan işlerin belirlenmesini gündeme getirmektedir.
Bakımla ilgili stoklar:
Normal stoklara göre yavaş devir hızına sahiptirler ve stok maliyeti yüksektir. Gereken yedek parçanın satıcılardan hemen sağlanamayabilecek olması stok tutmayı zorunlu kılmaktadır. Genellikle arızalanmalarından pahalıya patlayan ve güvenliği azaltan malzemeye öncelik verilmelidir.
Belli sayıda malzeme kullanılacak kadar bulundurulmalıdırlar. Geçmiş kayıtlardan ortalama ihtiyaç düzeyi ve sipariş miktarı belirlenir. Stoğa giren malzeme iki tür maliyet oluşturmaktadır. Satın alma maliyeti sipariş formuna kadar oluşan, alım isteği, işlemler, ve alım işleminin oluşmasıyla ilgili yönetim giderleri, gelen malzemeyi alma, belirleme, kontrol etme ve teslim etmeyle, taşıma ve kurma gibi maliyetlerin hepsinin satın alma fiyatına eklenmesiyle bulunmaktadır.
Stok maliyeti ise, stokta kalmasını getireceği amortisman maliyeti, sigorta ve vergi, yer, tesis ve ortam koşullandırmasıyla ilgili maliyetler ve stok personelinin oluşturduğu maliyetlerin toplamıdır. Bu yukardaki iki maliyetten yatırım maliyetine ulaşmaktadır. Yatırım maliyeti, satın alma ve stok maliyetlerinin ödeme haline dönüştüğü tarihlerdeki değerinin, banka faizi ve benzer bir yatırımda elde edilecek getirinin ortalaması düzeyinde uygulanmış bir faiz oranıyla getirişi hesaplanarak bulunur.
Bakım sistemi personel kullanımında %5, %25 stok maliyetlerinde ise % 10.20 daha etkin kullanım sağlamaktadır.
KULLANILAN İSTATISTIK YÖNTEMLER
Pek çok hesap için formüller geliştirilmiş olmasına rağmen, bizim sistemimize özgü koşullar ve sistemdeki elemanların karakteristiklerinin değişimi istatistik yöntemleri zorunlu kılmaktadır. Bina yönetiminde karar verme sürecinde bize yardım edecek bu modellerden kabaca bahsetmek istersek, kuyruk modelleri, envanter modelleri, simulasyon, doğrusal programlama, kuadratik programlama ve ağ modelleridir. Karmaşık olan bu yöntemler için uygun bilgisayar programlarının kullanılmasını gerektirir.
Yaygın olan kullanım, sadece zaman grafikleri ya da paylaşım grafikleri olup, sadece insan gözüyle karşılaştırma tekniğine yöneliktir. Bu tür kullanım etkin kullanım sağlamamaktadır. İstatistiğin biraz daha anlaşılabilir açıklaması, bina yönetiminde belli katkılar sağlayacaktır.
İstatistiğin temel amacı iki değişken arasındaki ilişkiyi (korelasyon) nicel ve nitel olarak tanımlamaktır. Bu ilişki pek çok sorunun yanıtını vermektedir. Örnek olarak,
1. Her hangi bir elemandan akan sıvının o eleman üzerinde yarattığı basınç ve debi bir biriyle ilişkilidir.
2. Alan büyüdükçe ortama daha fazla enerji sağlamak zorundayız.
3. Kaynaklarda enerji tasarrufu sağlarsak iletimde daha fazla enerji harcarız.
4. Fanları yeşile boyarsak daha fazla enerji tasarrufu yaparız.
Korelasyonu belirleyen iki büyüklük vardır, şiddeti ve yönü. Şiddeti ne kadar olduğunu gösteren bir orandır ve % ile ifade edilir. Örneğin % 80 ilişkili gibi. Yönü ise değişkenler biri artarken diğerinin artma yada azalma yönünde nasıl hareket ettiğini göstermektedir. Yukardaki örneklerde 1 ve 2 pozitif ilişkiyi, 3 negatif ilişkiyi ve 4 ise ilişki olmaması durumunu göstermektedir. Korelasyonda yön ve şiddeti göstermek için 1,0..0,0.. aralığında değişen sayılar kullanılmaktadır. Yukarda iki değişken arasındaki ilişki % 80 pozitifdir. Sınırlı kaynakları olan bir yazılımla basitleştirildiği zaman korelasyon katsayısı 1.0 pozitif olan bir doğru ortaya çıkar.
Bina yönetim sistemi kayıtlarında 4 temel türde farklı veri olabilir ve bunların hepsi arasındaki ilişkiler farklı yöntemlerle bulunur. Ama korelasyon katsayısının anlamı değişmez.
Var-Yok (Dichotomousj: 1 ve 0 bilgilerinden oluşan veriler. Tüm anahtarlama ve durum bilgileri bu sınıfa girer.
Var-Yok sayılan analog: 1 ve 0 sayılabilen analog değerlerdir. Örneğin ortalama çalışma saatinin altında ve üstünde kalan elemanlara gibi.
Sıralanmış (Ordinal) : Örneğin tüm motorlarımızı güçlerine göre tasnifledik ve en büyükden küçüğe doğru l,2,3,...n gibi numaralar vererek sıraladık.
Aralıklı (Interval): Analog ölçümlerin hepsi bu tasnife girmektedir. Verilerin değerlendirilmesi sırasında aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir.
• İki değişken arasındaki ilişki doğrusal yada eğrisel olabilir.
• Aşırı farklı değerlerin ortadan kaldırılması gerekebilir.
• Toplam verilerin içinde ilişki yok gibi gözükmesine rağmen, alt guruplar arasında ilişki olabilir.
• İlişki var gibi gözükmesine rağmen bu bir tesadüf olabilir.
• Veri güvenilir değilse gerçek ilişki katsayısı daha küçük olabilir.
Bina yönetim sisteminde istatistiğin otomasyon, denetleme ve planlamada çok karmaşık uygulamalarda kullanılmaktadır. Örneğin yük paylaşım kontrolündeki kuadratik eğriler istatistik yöntemlerle oluşturulmaktadır. Bildiride sadece gözle farkedilebılecek olan temel yaklaşımlar verilmiştir. Bu tür paketler bina otomasyon sistemi ve elle girilen verilere aşağıda özet listesi verilen değişik işlemleri uygularlar. Varyans analizleri, özet istatistikler, zaman serisi analizleri, katsayı analizleri, regresyon analizi, olasılık dağılımları, hipotez testleri, grafik çizimleri, korelasyon matrisleri ve çapraz ve raporlar olarak tasnif edilebilir.
YÖNETIM EKONOMISI
Bina yönetim sisteminden sorumlu olan mühendisler neredeyse 5000000$'lık yıllık işletme bütçelerini kontrol etmektedirler. Her ne kadar ticari kararlarda tek başlarına yetkili değilseler bile, ekonomik kararları doğru vermeleri diğer departmanları ve işletme sahiplerini ikna etmelerinde büyük kolaylıklar sağlamaktadır.
Ayrıca işletme bütçesinde gerçekleştirdikleri tasarruflar bazı uygulamalarda kendilerine pirim olarak dönmektedir. Tüm bu özellikler mühendislik ekonomisi bilgisinin yaygın bir şekilde bu alanda uygulanmasını gündeme getirmektedir. Malzeme ve işletme tekniği seçimi, cihaz değiştirilmesi, maliyet düşürme, hizmet kalitesinin düzeltilmesi vb. gibi kararlar hep bu türden kararlardır. Bu tür kararlarda göze alınması gereken ekonomik kriterler büyüklük, ödeme yada tahsilat, zaman ve faiz oranlarıdır.
Yapılacak ödemeler yada tahsilatlar bir tek ödeme, düzgün, doğrusal büyüyen, geometrik büyüyen yada düzensiz ödemeler olmak üzere 5 türde gerçekleştirilmektedir. Bu farklılığı belirleyen nitelik kullanılan kaynağa uygulanan faiz miktarının zamana göre değişmesiyle oluşmaktadır.
Bu tür yazılımlar kaynak hareketlerinin şimdiki, gelecekteki, yıllık değer değişimlerini, yatırımların geri dönüşüm oranları, fayda-maliyet oranları, nakit akışı, risk analizleri, ekonomik ömür analizleri gibi analizleri gerçekleştirip, mühendislere yardımcı olmaktadır. Özellikle ekonomik ömür analizi sistemleri modernleştirme yada yenileme gibi kararlarla karşılaştığımızda kolaylık sağlamaktadır.
SONUÇ
Görüldüğü gibi bina yönetim sistemi sadece otomasyon sistemi değildir. Otomasyon sisteminden toplanan binlerce verinin işlenmesi, değerlenmesi ve uygun politikaların oluşturulmasıdır. Bina otomasyon sisteminin görünen amacı binayı kolay işletmek olmasına rağmen, temel amaç paradır. Yani mümkün olan en iyi koşulu, mümkün olan en ucuz şekilde sağlamaktır.
Bakım sisteminde iki tür yaklaşım vardır. "Arıza olduğunda tamir et" yada koruyucu bakım, ilk yaklaşımdaki arıza kavramı genellikle çalışan sistemin tamamiyle durmasından sonra bakım yapan anlayıştır. Bir benzetme yapacak olursak ölmüş hastaya yeniden canlandırma için kalp masajı yapmaya benzer. Türkiyede en çok izlenen yöntem, daha ucuz olduğuna inanılan ilk yöntemdir.Bu yaklaşımın biraz daha gelişmişi, şikayetler başladıktan sonra gereken tedbirleri almaktır. Yani hastalıkbelirtilerini gösterir, hasta ölmeden mümkün olan tedaviler gerçekleştirilmeye çalışılır. Burada da artık hastalık başlamış, hastanın normal hayatındaki verimliliği düşmüştür.
Bina yöntemi sistemlerinde gereken iyi bakım yönetim ise yukardakilerin yanı sıra, koruyucu hekimliğe benzetilen koruyucu bakımdır. Koruyucu bakım ön bakımların düzenli yapılması belirli aralıklarla cihazlarda gereken testlerin yapılması (check-up) ve aksaklıklar tespit edilirse düzeltilmelidir.
Yöntemler geliştikçe sanılanın aksine işletme maliyeti artmamakta tersine düşmektedir. Koruyucu bakımın gerçekleştirilmemesi halinde cihazın devre dışı kalması durumunda ortaya çıkacak olan sonuçlar gayet açıktır, müşterileriniz kaçar, fabrikanız üretimi durdurur, tekrar çalıştırılabilmesi içinçok büyük paralar ödemeniz gerekebilir. Bu bir buz dağının sadece üstüdür.
En temel koruyucu bakım kuralları temizlik, gevşemelerin önüne geçmek, uygun yağlama ve cihaz güvenliğiyle ilgili malzemelerin çalışır durumda olmasıdır. Özellikle çok az teknik bilgi gerektiren ve ucuz iş gücüyle gerçekleştirilebilen temizliğin fonksiyonlarına dikkat edelim. Kirli cihazlar, ısı transferini ve sıvı akışını engeller ve yavaşlatır. Bu açıkça daha çok enerji harcamanız demek olacaktır. Gevşemiş cihazlar ise, yağ ve soğutucu sıvı kaybını hava su ve pisliğin kolayca cihazların içine girmesine ve kirlenmeye yol açacaktır.
Hava ve su bazı maddelerin, örneğin soğutucu sıvılar gibi karakteristiklerinin değişmesine, korozyona ve etkinlik kaybına neden olacaktır: Yağlamanın düzenli yapılması ise, dönene aksama karşı oluşan direncin gereksiz artmasının önüne geçeceği ve enerji kaybını önleyeceği açıktır. Bilindiği gibi bu direncin çok artması halinde cihazların yanmasının ya da parçalanmasını gündeme getirebilir.
Termostat, presostat, sınır anahtarları vb. gibi cihazların işlevlerini devam ettirebilir durumda olmasına dikkat etmek gerekmektedir. Bazan bu termostat olmadan da bu sistem zaten çalışıyor, o yüzden söktük gibi deyimlerle karşılaşılabilmektedir. Bakım işlemi pek çok planlama ve hesabı da birlikte getirmektedir. En önemlilerinden biri işgücü planlamasıdır.
Türkiye'de iş gücü çok ucuz olmasma rağmen, bu iş gücünün kalitesi de oldukça düşüktür. Bu durum iş gücü planlamasının her koşulda gerektiği anlamına gelmektedir. Bakımla ilgili bazı tanımları sıralarsak:
îş gücü: adam/ saat, adam/gün hatta adam/hafta gibi terimlerle ifade edilebilir.
îş gücü kapasitesi: iş gücü kapasitesi on an sahip olduğumuz iş gücünün ne kadar süresini ne kadar yüzde ile planlanmış olduğunu gösterir. Sanıldığının aksine % 100 dolu olmak en etkin kullanım değildir. Acil, planlanmamış işler içinde belli bir boşluk bırakmak gerekmektedir.
Planlanan iş başlangıcında kayma süresi: Planlanan her hangi bir bakım işinden önce mümkün olan en uygun sürede boşluk bırakmak gerekmektedir, iki yada üç günlük kaymalar, planlanmamış ciddi arızaların oluşması durumunda, tüm bakım gücümüzü koruyucu bakıma aktarma durumundan kurtulmamızı sağlayacaktır.
İş Emri: Bakım personeline ne iş yapılacağını bildiren dokümandır. Üzerinde işin tanımı, hangi malzemelerin gerektiği, özel araçlar, gereken süre vb. gibi bilgileri içeren bir formdur. Eğer gereken tüm bilgi sağlanmazsa iş emri değil iş isteği olur. Görüldüğü gibi iş emirleri iyi bir bakım sisteminin önemli parçasıdır.. Koruyucu bakımla ilgili iş emirleri, bakım sisteminin kendisi tarafından üretilirken çalışma saatleri, arızaların değişik türlerine göre oluşan saat toplamları vb. gibi bina otomasyon sisteminin sağladığı bilgiler kullanılabilir, iş isteği ise bina otomasyon sistemi, telefon santrali, internet ve intranet, interaktif televizyon yada arıza bilgilerini toplayıp tasnif eden bir operatörden gelebilir.
Bu farklı formattaki iş isteklerini tasnif etmek için awk, peri, ced gibi özel yazı işleme dilleri kullanılmaktadır. Bu diller yazıların farklı dillere tercümesinde, farklı haberleşme sistemleri için tercüman programlar oluşturmada, internette değişik raporları almada, elektronik posta hizmetlerini tasnif etmede de kullanılmaktadır. İş isteği haline dönüştürülen bu mesajlar, bu diller tarafından tasnif edilip anlaşılabilir hale getirilmekte, analaşılamayanları ise işaretleyip opertatörün işlemesine sunmaktadır.
Operatör bu az sayıdaki mesajı tasnifleyip iş isteği olarak bakım sistemine göndermektedir. Bakım sistemi bu istekleri iş emri halinde teknisyenlere aktarmaktadır. İş emirleri normalde kağıt üzerine basılmış olarak çıkarken, bazı sistemlerde teknisyenin ekrandan bakarak, ihtiyacı varsa dökülmesi yoluna gidilmektedir. Bu şekilde önemli miktarda kağıt tasarrufu sağlanabilmektedir.
Öncelik Belirleme: Bakımla ilgili kaynaklarımız sınırlı olduğu için, yapılacak işlere uygun önceliklerin tanımlanmaı gerekmektedir.
Malzeme Sağlama : Her hangi bir malzemeye ihtiyaç olduğu zaman, kesintisiz servis sağlamanın en temel gereklerinden biridir.
İş Planı: Niye, ne, kim, nerede, ne zaman, nasıl gibi sorulara yanıt veren bir plandır.
Zamanlama : Herhangi bir peryoda ilişkin öncelikleri ve kaynaklan veren bir plandır.
Yapılacak işler listesi: Yapılması planlanan ama henüz bekleyen işlerin listesidir.
Kontrol Raporları : Hangi işin ne fiyata yapıldığına ilişkin raporlardır.
Masraf Dağıtımı : Maliyet merkezleri, departmanlar, birden çok binalı komplekslerde binalar üzerinde oluşan maliyetlerin belirlenmesi. Bakım programlarının oluşturulmasında daha işin başında planlanması gereken konulardan biridir.
Cihaz Tanımlan : Cihazların guruplanması, kullanılan parçaların etiketlenmesi ve tanımlanması ve bilgisayara ağaç yapısında girilmesini sağlayan bilgilerdir.
Personel Listesi: Personelle ilgili tammlar, maliyetleri ve çalışma süreleriyle ilgili bilgiler.
Parça listesi: Parça listesi malzemelerin etiketlendirilmesini, tasnif edilmesini, sayılarını ve yerlerini, fiyatlarını tanımlayan kayıtlardan oluşmuş bir listedir.
Arıza listesi: Cihazın tamamiyle yada kısmen durmasına neden olan arızaların listesidir. Arızaların, neden, ne zamana olduğu yada ön belirtileri gibi kayıtların tutulduğu bir listedir.
Çözüm listesi: Oluşan arızaların nasıl ve kim tarafından ne kadar sürede çözüldüğünü gösteren listedir, iş emirlerinde pek çok bilgi tanımlanmış olmasma rağmen, yeni neden ve çözümlerin kayıtlara geçmesi açısından önem taşımaktadır.
Bakımı yapılan cihazın değeri, ekonomik katkısı, toplam enerji tüketimi, bakım maliyeti, iş gücü maliyeti/malzeme maliyeti oranı, cihazların toplam çalışma süreleri içinde arızalı kaldığı süreler bakımın kalitesini belirlemede kriterler olacaktır, problemlerin nedenleri, oluş sıklıkları kaliteyi belirleyen unsurlardır.
Düzeltici Bakım : Koruyucu bakım, peryodik bakım, arızalı cihazın tekrar çalıştırılması gibi kavramlar oldukça yaygın bir biçimde bilinmesine rağmen aşağıdaki kavramlar pek açık değildir. Orjinal tasarımda yeni teknolojileri kullanarak yapılan ufak değişiklerle daha güvenilir ve arızaları ortadan kaldıran sistem çözümlerine ulaşmaktır. Bazan arızaların tamamen kaldırılmaları mümkün değilse, mümkün olan en az değere indirmek gerekmektedir.
Kestirimci bakım: Ölçülen fiziksel değerlerdeki belirli değişiklerin, bir arıza belirtisi olduğunu anlayıp, ortadan kaldırılmasına ilişkin çalışmanın yapılmasını sağlayan bir yöntemdir. Bina yönetim sistemindeki duyar elemanlar bunlarla ilgili çok önemli bilgiler verecektir. Bu yöntem cihazı söküp, dağıtmadan iç aksamdaki arızalan analiz etmeye yönelik yöntemler içermektedir. Böylece daha büyük, ciddi anzalar olmasının önüne geçilebilir. Basınç, seviye, sıcaklık, arıza istatistiklerin yanı sıra geliştirilen yeni bir teknik titreşim analizi kullanmaya başlamıştır. Bu yöntem cihazlarla ilgili koruyucu bakım sürelerinin peryodunun iki kattan daha fazla uzatmaktadır.
Bakımla ilgili diğer tanımlar:
Bakım maliyetleri de enerji maliyetleri gibi büyük önem taşımaktadır, bakım bütçesi kabaca cihaz ya da sistemlerde yapılacak değişikliklerin oluşturacakları maliyet olarak açıklanabilir. Fiziksel değişiklikten kasıt, yer değiştirme, yağlama, temizlik, ayarlama ve arızaların giderilmesi vb. gibi tanımlanabilir.
İş gücünün zaman ve mekan olarak uygun dağıtımı, fazla mesainin azaltılması, personel sayısının kontrolü ve iş gücünün tam olarak doldurulması bu hesapta önemli bir yer tutmaktadır. Tamir yada yenileme kararlarıda önemli bir planlama gerektirmektedir.
İş gücü planlamasmdaki önemli bir zorluk yaptıkları her işin acil olduğuna inanmaları yada öyle olduğunu iddia etmeleridir. Bunun önüne geçmenin en temel yolu, her bir cihaz ve alt sistem için, hangi işin ne kadar yapıldığının tasniflenmesidir. Yani gerçekten acil işler planlı işlerden ayrılmalıdır. Bu planlı ve düzenli yapılan işlerin belirlenmesini gündeme getirmektedir.
Bakımla ilgili stoklar:
Normal stoklara göre yavaş devir hızına sahiptirler ve stok maliyeti yüksektir. Gereken yedek parçanın satıcılardan hemen sağlanamayabilecek olması stok tutmayı zorunlu kılmaktadır. Genellikle arızalanmalarından pahalıya patlayan ve güvenliği azaltan malzemeye öncelik verilmelidir.
Belli sayıda malzeme kullanılacak kadar bulundurulmalıdırlar. Geçmiş kayıtlardan ortalama ihtiyaç düzeyi ve sipariş miktarı belirlenir. Stoğa giren malzeme iki tür maliyet oluşturmaktadır. Satın alma maliyeti sipariş formuna kadar oluşan, alım isteği, işlemler, ve alım işleminin oluşmasıyla ilgili yönetim giderleri, gelen malzemeyi alma, belirleme, kontrol etme ve teslim etmeyle, taşıma ve kurma gibi maliyetlerin hepsinin satın alma fiyatına eklenmesiyle bulunmaktadır.
Stok maliyeti ise, stokta kalmasını getireceği amortisman maliyeti, sigorta ve vergi, yer, tesis ve ortam koşullandırmasıyla ilgili maliyetler ve stok personelinin oluşturduğu maliyetlerin toplamıdır. Bu yukardaki iki maliyetten yatırım maliyetine ulaşmaktadır. Yatırım maliyeti, satın alma ve stok maliyetlerinin ödeme haline dönüştüğü tarihlerdeki değerinin, banka faizi ve benzer bir yatırımda elde edilecek getirinin ortalaması düzeyinde uygulanmış bir faiz oranıyla getirişi hesaplanarak bulunur.
Bakım sistemi personel kullanımında %5, %25 stok maliyetlerinde ise % 10.20 daha etkin kullanım sağlamaktadır.
KULLANILAN İSTATISTIK YÖNTEMLER
Pek çok hesap için formüller geliştirilmiş olmasına rağmen, bizim sistemimize özgü koşullar ve sistemdeki elemanların karakteristiklerinin değişimi istatistik yöntemleri zorunlu kılmaktadır. Bina yönetiminde karar verme sürecinde bize yardım edecek bu modellerden kabaca bahsetmek istersek, kuyruk modelleri, envanter modelleri, simulasyon, doğrusal programlama, kuadratik programlama ve ağ modelleridir. Karmaşık olan bu yöntemler için uygun bilgisayar programlarının kullanılmasını gerektirir.
Yaygın olan kullanım, sadece zaman grafikleri ya da paylaşım grafikleri olup, sadece insan gözüyle karşılaştırma tekniğine yöneliktir. Bu tür kullanım etkin kullanım sağlamamaktadır. İstatistiğin biraz daha anlaşılabilir açıklaması, bina yönetiminde belli katkılar sağlayacaktır.
İstatistiğin temel amacı iki değişken arasındaki ilişkiyi (korelasyon) nicel ve nitel olarak tanımlamaktır. Bu ilişki pek çok sorunun yanıtını vermektedir. Örnek olarak,
1. Her hangi bir elemandan akan sıvının o eleman üzerinde yarattığı basınç ve debi bir biriyle ilişkilidir.
2. Alan büyüdükçe ortama daha fazla enerji sağlamak zorundayız.
3. Kaynaklarda enerji tasarrufu sağlarsak iletimde daha fazla enerji harcarız.
4. Fanları yeşile boyarsak daha fazla enerji tasarrufu yaparız.
Korelasyonu belirleyen iki büyüklük vardır, şiddeti ve yönü. Şiddeti ne kadar olduğunu gösteren bir orandır ve % ile ifade edilir. Örneğin % 80 ilişkili gibi. Yönü ise değişkenler biri artarken diğerinin artma yada azalma yönünde nasıl hareket ettiğini göstermektedir. Yukardaki örneklerde 1 ve 2 pozitif ilişkiyi, 3 negatif ilişkiyi ve 4 ise ilişki olmaması durumunu göstermektedir. Korelasyonda yön ve şiddeti göstermek için 1,0..0,0.. aralığında değişen sayılar kullanılmaktadır. Yukarda iki değişken arasındaki ilişki % 80 pozitifdir. Sınırlı kaynakları olan bir yazılımla basitleştirildiği zaman korelasyon katsayısı 1.0 pozitif olan bir doğru ortaya çıkar.
Bina yönetim sistemi kayıtlarında 4 temel türde farklı veri olabilir ve bunların hepsi arasındaki ilişkiler farklı yöntemlerle bulunur. Ama korelasyon katsayısının anlamı değişmez.
Var-Yok (Dichotomousj: 1 ve 0 bilgilerinden oluşan veriler. Tüm anahtarlama ve durum bilgileri bu sınıfa girer.
Var-Yok sayılan analog: 1 ve 0 sayılabilen analog değerlerdir. Örneğin ortalama çalışma saatinin altında ve üstünde kalan elemanlara gibi.
Sıralanmış (Ordinal) : Örneğin tüm motorlarımızı güçlerine göre tasnifledik ve en büyükden küçüğe doğru l,2,3,...n gibi numaralar vererek sıraladık.
Aralıklı (Interval): Analog ölçümlerin hepsi bu tasnife girmektedir. Verilerin değerlendirilmesi sırasında aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir.
• İki değişken arasındaki ilişki doğrusal yada eğrisel olabilir.
• Aşırı farklı değerlerin ortadan kaldırılması gerekebilir.
• Toplam verilerin içinde ilişki yok gibi gözükmesine rağmen, alt guruplar arasında ilişki olabilir.
• İlişki var gibi gözükmesine rağmen bu bir tesadüf olabilir.
• Veri güvenilir değilse gerçek ilişki katsayısı daha küçük olabilir.
Bina yönetim sisteminde istatistiğin otomasyon, denetleme ve planlamada çok karmaşık uygulamalarda kullanılmaktadır. Örneğin yük paylaşım kontrolündeki kuadratik eğriler istatistik yöntemlerle oluşturulmaktadır. Bildiride sadece gözle farkedilebılecek olan temel yaklaşımlar verilmiştir. Bu tür paketler bina otomasyon sistemi ve elle girilen verilere aşağıda özet listesi verilen değişik işlemleri uygularlar. Varyans analizleri, özet istatistikler, zaman serisi analizleri, katsayı analizleri, regresyon analizi, olasılık dağılımları, hipotez testleri, grafik çizimleri, korelasyon matrisleri ve çapraz ve raporlar olarak tasnif edilebilir.
YÖNETIM EKONOMISI
Bina yönetim sisteminden sorumlu olan mühendisler neredeyse 5000000$'lık yıllık işletme bütçelerini kontrol etmektedirler. Her ne kadar ticari kararlarda tek başlarına yetkili değilseler bile, ekonomik kararları doğru vermeleri diğer departmanları ve işletme sahiplerini ikna etmelerinde büyük kolaylıklar sağlamaktadır.
Ayrıca işletme bütçesinde gerçekleştirdikleri tasarruflar bazı uygulamalarda kendilerine pirim olarak dönmektedir. Tüm bu özellikler mühendislik ekonomisi bilgisinin yaygın bir şekilde bu alanda uygulanmasını gündeme getirmektedir. Malzeme ve işletme tekniği seçimi, cihaz değiştirilmesi, maliyet düşürme, hizmet kalitesinin düzeltilmesi vb. gibi kararlar hep bu türden kararlardır. Bu tür kararlarda göze alınması gereken ekonomik kriterler büyüklük, ödeme yada tahsilat, zaman ve faiz oranlarıdır.
Yapılacak ödemeler yada tahsilatlar bir tek ödeme, düzgün, doğrusal büyüyen, geometrik büyüyen yada düzensiz ödemeler olmak üzere 5 türde gerçekleştirilmektedir. Bu farklılığı belirleyen nitelik kullanılan kaynağa uygulanan faiz miktarının zamana göre değişmesiyle oluşmaktadır.
Bu tür yazılımlar kaynak hareketlerinin şimdiki, gelecekteki, yıllık değer değişimlerini, yatırımların geri dönüşüm oranları, fayda-maliyet oranları, nakit akışı, risk analizleri, ekonomik ömür analizleri gibi analizleri gerçekleştirip, mühendislere yardımcı olmaktadır. Özellikle ekonomik ömür analizi sistemleri modernleştirme yada yenileme gibi kararlarla karşılaştığımızda kolaylık sağlamaktadır.
SONUÇ
Görüldüğü gibi bina yönetim sistemi sadece otomasyon sistemi değildir. Otomasyon sisteminden toplanan binlerce verinin işlenmesi, değerlenmesi ve uygun politikaların oluşturulmasıdır. Bina otomasyon sisteminin görünen amacı binayı kolay işletmek olmasına rağmen, temel amaç paradır. Yani mümkün olan en iyi koşulu, mümkün olan en ucuz şekilde sağlamaktır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder